沈浑南政办发〔2023〕15号
各街道办事处，区政府有关部门，市直驻区有关单位：
经区政府同意，现将《浑南区农村宅基地审批管理办法（试行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
沈阳市浑南区人民政府办公室
2023年12月28日
（此件公开发布）
浑南区农村宅基地审批管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为加强我区农村宅基地审批管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《辽宁省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《辽宁省农业农村厅 辽宁省自然资源厅〈关于加强农村宅基地审批管理工作的通知〉》《市自然资源局市农业农村局关于印发<沈阳市开展乡村建设项目审批工作的实施意见(试行）>的通知》等相关规定，结合我区实际，就进一步规范农村宅基地审批管理，制定本办法。
第二条 在区国土空间规划和村庄规划区内宅基地上建设农村住宅，必须遵守本办法。适用范围为浑南区所有涉农村（不含已征收及列入征收计划的村）。本办法所称宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
第三条 农村宅基地管理工作的重心在基层，着力建立“区主导、街道主责、村级主体”的宅基地管理机制。
区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作。具体负责宅基地行业管理，对《农村宅基地批准书》进行审核和指导。负责审查宅基地申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。对宅基地涉及林业、水利、电力等部门的，及时征求意见。
市自然资源局浑南分局、市自然资源局棋盘山分局负责乡村地区规划及土地管理工作。具体负责《乡村建设规划许可证》的审核、审批及指导。审查乡村建设项目是否符合国土空间规划、村庄规划及用途管制要求，涉及占用农用地的，依法办理农转用审批手续。
区城市建设局负责指导农房建设质量安全管理工作。
街道办事处要协调各相关部门，建立集规划、审批、监管等职能于一体的综合管理机构，建立一个窗口对外受理、多个部门内部联动运行的农村宅基地用地联审联办制度。
村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）要依法依规制定符合本地实际的村规民约，完善宅基地民主管理程序，健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。
第四条 任何个人都应当遵守经依法批准并公布的国土空间规划和村庄规划，服从规划的统一管理。村民有权向街道办事处、区农业农村局、市自然资源局浑南分局、市自然资源局棋盘山分局举报或者控告违反国土空间规划和村庄规划的违法行为。
第二章 申请条件
第五条 农村村民（具有本村集体经济组织成员资格的人员）符合下列情形之一的，可以在村级组织内以户为单位申请使用宅基地：
1.家庭无宅基地的；
2.符合法律规定，因子女结婚等原因确需分户居住，而现有的宅基地无法满足分户居住需求的；
3.因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；
4.符合法律法规和省规定的其他情形。
夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，在其中一方所在集体申请宅基地。
第六条 有下列情形之一的，不得申请使用宅基地：
1.不符合“一户一宅”规定的；
2.申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的；
3.出卖、出租、赠与、有偿退出农村住宅后，再申请宅基地的；
4.原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；
5.不符合分户申请宅基地条件的；
6.不符合国土空间规划、村庄规划的；
7.现有土地资源无法满足分配需求的；
8.法律、法规和政策规定不予批准的其他情形。
第七条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。按照“以成员认定、以户取得”的原则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件，符合以下指导标准的可以认定为“一户”：
1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；
2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；
3.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户；
4.法律法规和政策规定的其他情形。
第三章 规划及用地管理
第八条 农村村民住宅项目建筑屋脊高度不宜超过12米，建筑层数不宜超过3层，庭院设置合理，方便生活，建筑基底面积与庭院面积不得超过宅基地面积标准，屋檐滴水不得超过宅基地范围，不得影响四邻生活及建筑安全。
第九条 农村村民应当严格按照乡村建设规划许可内容的批准面积和规划图纸建设住宅，建筑规模、风貌、色彩以及采光、通风等要求，要符合村庄规划、风貌管控和建房相关技术规定，不得擅自改变规划，禁止未批先建或超面积占用宅基地。
第十条 严格落实"一户一宅"的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，人均耕地超过六百六十七（含六百六十七）平方米的村，每户不得超过三百平方米；人均耕地六百六十七平方米以下的村，每户不得超过二百平方米。
第十一条 结合国土空间规划体系改革，各街道办事处要从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色，因地制宜编制或修编村庄规划，预留一定的建设用地规模，保障村民新增宅基地用地建房的合理需求，合理布局农村生产、生活和生态用地，鼓励农民集中建房，形成相对集中、集约高效、安全可靠的村庄用地建设布局。
第十二条 农房审批手续自批准之日起1年内不能动工建设的，应在有效期满三十日内办理延期手续，延期只能进行一次，延期的期限不得超过一年。延期满1年未建设的，其证件自行失效，街道办事处依法注销其《农村宅基地批准书》,收回土地使用权。严禁转让《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。
第四章 审批及办证
第十三条 农村村民需要宅基地新建住宅或在原宅基地翻建、改扩建住宅的,应当以户为单位向村级组织提出申请，填制宅基地和建房（规划许可）申请表，并提供以下材料：
1.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；
2.《农村宅基地使用承诺书》；
3.身份证明材料（家庭户口簿、户主身份证、婚姻证明等）；
4. 四邻利害关系人意见(或协议)等(涉及相邻关系的)；
5.住宅建设工程设计方案 (一层住宅建设项目需提供建设工程设计方案总平面图；两层及以上住宅建设项目需提供建设工程设计方案总平面图和具有相应资质的设计单位设计的建设工程设计方案联合审定文本及公示材料);
6.法律法规和政策规定的其他材料。
第十四条 村级组织收到申请后，应在5个工作日内对相关材料进行审查，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见（涉及相邻关系的）。
1.公示。依法经村民代表会议讨论通过后将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、高度、建房人口、相邻权利人意见等情况在本村公开栏予以公示，公示期为7个工作日。
2.审查。公示无异议或经审查异议不成立的，由村级组织审查。
3.报送。审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报街道办事处审核。
第十五条 依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准，其中涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定办理审批手续。街道办事处受理村级组织报送材料后，对申请材料是否齐全、公示情况、四至情况以及是否符合村庄规划要求（没有编制村庄规划的，审查是否符合上位规划中明确的国土空间用途管制规则和建设管控要求）等进行初审。街道办事处对要求提供的材料列明清单，需补正的一次性告知全部要求。
第十六条 街道办事处对初审符合要求的，应当于7个工作日内，协调组织本级农业、城管等部门负责人员实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等，并向不动产登记部门申请出具权籍调查表、实测用地范围图，将建设工程设计方案总平面图落到地形图，了解地块相邻权利人意见。
第十七条 街道办事处现场勘察后，将基本信息录入沈阳市“多规合一”业务协同共享平台，提请区农业农村局、市自然资源局浑南分局、市自然资源局棋盘山分局进行审查，在《农村宅基地和建房规划许可审批表》上签署审查意见。
区农业农村局负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房规划许可申请是否经过村组审核公示等，对宅基地涉及林业、水利、电力等部门的，及时征求意见，并综合各有关部门意见提出审批建议。
市自然资源局浑南分局、市自然资源局棋盘山分局对利用原有宅基地建设农村村民一层住宅项目是否符合国土空间规划、用途管制要求进行审查，并出具审查意见，涉及占用农用地的，应先办理农用地转用批准文件。
对利用原有宅基地建设农村村民二层及以上住宅或使用空闲地和其他非农用地建设农村村民住宅项目是否符合国土空间规划、用途管制要求进行审查，并出具审查意见，涉及占用农用地的，应先办理农用地转用批准文件。市自然资源局浑南分局、市自然资源局棋盘山分局负责开展“方案联合审定（建设条件核实）”，根据项目实际需要，将确定的规划建筑设计方案联合审定文件推送至生态环境、城乡建设、国家安全、应急管理、气象、文广、水务、执法、信访、房产、教育和地铁集团等与空间协调工作有关部门，核实空间用地等建设条件，提出审定意见。
区城市建设局负责指导全区农村住房建设质量安全行业管理工作，指导建立农村住房建设质量安全监督管理体系。
第十八条 《乡村建设规划许可证》审批。涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》。其中：
村民使用原有宅基地进行一层住宅建设，符合宅基地取得条件和规划要求的，街道办事处应于5个工作日内做出审查决定，依托自然资源综合管理平台，准予核发《乡村建设规划许可证》；不符合规划要求的，书面告知申请人并说明理由。
村民使用原有宅基地进行二层（含二层）以上住宅或使用空闲地和其他非农用地建设，符合宅基地取得条件和规划要求的，街道办事处应当于5个工作日内提出审查意见，并将有关材料报送市自然资源局浑南分局、市自然资源局棋盘山分局审核。市自然资源局浑南分局、市自然资源局棋盘山分局应当于5个工作日内做出审查决定，依托自然资源综合管理平台办理《乡村建设规划许可证》，对不符合要求的，出具不予办理的说明。
《农村宅基地批准书》审批。根据各部门联合审查结果，由街道办事处对宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》。
第十九条 街道办事处组织相关部门进行开工查验。经批准用地建房的农户，在开工前向街道办事处申请划定宅基地用地范围，街道办事处应当于5个工作日内组织本级农业、城管等部门负责人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，指导村民按照批准面积和要求使用宅基地。
第二十条 施工结束具备条件后，农户向街道办事处提出宅基地和建房规划许可验收申请，街道办事处应当于10个工作日内组织村级组织，本级农业、城管等部门负责人员进行实地验收，检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照宅基地批准面积和乡村建设规划许可要求建设住宅，并签署《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。农村住房建设工程质量验收按照相关部门要求执行。
第二十一条 不动产登记。通过验收，取得《农村宅基地和建房规划许可验收意见表》后，申请人持《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》等相关材料，向市不动产登记机构申请办理不动产登记。对经批准易地建造住宅的，按规定注销原宅基地产权。
归档备案。街道办事处负责建立宅基地用地建房审批和乡村建设规划许可审批管理台账，有关资料归档留存。
第五章 执法监管与责任追究
第二十二条 村级组织要建立村级宅基地协管员制度。在村级组织负责人中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展宅基地和建房管理。要充分发挥村民自治作用，健全宅基地申请审核有关制度，完善宅基地民主管理程序并纳入村规民约，限制非本集体经济组织成员重建、改扩建房屋，确保农村宅基地分配使用公开、公平、公正，及时发现和制止违法建设行为，并向街道办事处报告。
第二十三条 街道办事处要全面落实“三到场”要求，即在受理后审查到场、批准后丈量批放到场、建成后验收到场，组织本级农业、城管等负责人员联合村级组织进行住宅建设过程中监督检查，重点检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住宅，发现问题及时制止，责令整改。街道办事处要按照网格化管理要求，组织开展日常监管巡查，对宅基地违法违规行为做到早发现、早制止、早上报。
第二十四条 街道办事处应当充分发挥基层自治作用，推行农村住宅建设“六公开”制度（即村庄规划公开、审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开、投诉举报方式公开）。宅基地建房现场必须挂施工公示牌，公布《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》等信息，自觉接受监督。
第二十五条 村民违法占用、非法买卖的土地及违法建设的房屋不受法律保护，街道办事处、自然资源部门不得办理行政许可和土地、房屋登记等手续。
第二十六条 建房村民应当配合相关部门执法人员的监督检查和执法工作，不得阻挠执法人员依法执行公务。对无理阻挠执法人员依法执行公务的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》进行查处；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 街道办事处、村级组织在农村宅基地和农房审批管理工作中不作为、乱作为，造成严重后果的，由区纪委监委按有关规定追究街道办事处、村级组织主要负责人和相关人员的责任。
相关职能部门及工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂，违规办理行政许可、登记发证等事项，造成严重后果的，由区纪委监委等部门按有关规定追究部门主要负责人和相关人员的责任。
第六章 附则
第二十八条 本办法自2024年1月1日起试运行，试用期一年，如与上级文件规定有抵触时按上级文件执行。
本办法由区农业农村局会同市自然资源局浑南分局、市自然资源局棋盘山分局、区城市建设局、各街道办事处等相关部门负责解释。
附件：
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